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2020/02/21 来源:宝鸡信息港

导读

详解首单土地流转信托 农民可获租金及增值收益中信信托有限公司(以下简称中信信托)昨日(10月15日)对外宣布,其与安徽省宿州市埇桥区政府

详解首单土地流转信托 农民可获租金及增值收益

中信信托有限公司(以下简称中信信托)昨日(10月15日)对外宣布,其与安徽省宿州市埇桥区政府合作的,国内首单土地流转信托计划正式启动。

《每日经济》获悉,这款名为 “中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的产品,期限为12年,触及流转面积达5400亩。

首单土地流转信托问世,开启了为土地流转导入金融元素的先河,人们也比较关注这1信托产品的操作模式:信托公司、中间服务商和农民如何分配利益?在当前土地流转信托热潮涌动之际,该模式是不是具有可复制性?

远期流转土地面积25000亩

今年伊始,国务院颁发的“一号文件”提出,要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作。此举意在为农村土地流转铺路。

据中信信托业务负责人吴超杰介绍,上述这款土地流转信托的期限是12年,和土地承包经营权的期限一致,涉及流转的土地面积达5400亩,远期为25000亩,信托产品的结构设计是:采取结构化混合型设计,既有财产权(土地承包经营权5400亩),又有资金信托产品。

不同于传统信托产品,这款产品分成两类,其中一类是把土地承包经营权拜托给中信信托,中信信托统一进行规模化管理,找专业化公司进行出租,同时,对土地的功能做一些提升,例如建设农业循环经济产业示范园。在建设进程中需要资金,则会发行资金信托计划,来解决建设资金问题。

“信托资金也分为两部份,一部分用于流转土地区域内土地整理和农业设施建设和现代农业技术的推行运用,另外一部份是解决财产权的地租支付,和土地整理方面资金如果出现流动性问题等。在土地流转进程中,我们加入资金信托计划,解决了土地流转进程中的资金需求。”中信信托相干人士介绍。

全部信托计划是12年,但其中的资金信托计划期限不同,为3个月到两年之间。

中信信托相干业务人士称,该信托现在初步计划分两步走,先是做土地承包财产权信托,资金信托需要结合项目运转、项目资金需求的情况再发行。

“召募资金正在紧急推动,落实一些报批手续,产业园项目,必须有前期的审批,拿到以后才能实施,同时招商、招租愿意进园的企业,政府批文拿到就进入资金召募阶段。”信托相关业务人员表示。

农民早期可获浮动性地租收入

据了解,触及5400亩的流转土地仍保持土地性质不变,通过土地重新归集、整理,将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业中,从而构成范围效益。

据中信信托介绍,流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园。园区计划为5大板块,涉及到二十多个子项目,具体包括:现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联、农业科研平台。5大板块将构成完整的农业循环产业链。

那末,农民将土地经营权转租出去,能取得什么样的收益?

据了解,中信信托这款产品初步付给农户浮动性的基本地租收入,是每一年每亩取得相当于1千斤中等质量小麦的价钱。同时,随着资金注入,土地、产品匹配提升,也会增加农民的浮动收入,扣除服务费用、管理费用后,农民可以分享的增值部份初步定为70%。农民转化为工人,也可以获得工资收入。

中信信托介绍,该信托全部运营进程其实不盲目,为闭合的产业链条,引进了产业方,产业方也要承当。

农民的浮动收入要看经营,如果经营不成功,风险如何承当?

中信信托认为,产业方对接不是盲目对接,在选择上要考虑经济综合实力,包括公司的长处和本地适应能力等。

服务商提供专业技术支持

按照中信信托此次的计划,这次触及的土地流转后拟建设现代农业循环经济产业示范园,由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。

据介绍,安徽帝元农业现代投资有限公司是安徽帝元生物的关联公司。而帝元生物背靠中科院合肥物质科学研究院,主要是从事生物技术方面的产业。

据了解,这家以生物研发投资为主业的公司,与当地政府合作密切,并曾在两年前与宿州市埇桥区政府达成战略合作,总投资10.5亿元在当地建立超大规模农业循环产业园。

安徽宿迁当地媒体 《拂晓报》2012年7月报导,帝元现代农业循环经济产业园基地已完成流转土地5500多亩,完成了土地整理、土壤有机改进、道路和水利基础设施建设等。

中国人民大学信托与基金研究所履行所长邢成对《每日经济》表示,信托公司主要的是制度安排,利用信托来设计一个制度,具体的肯定会和专业的公司来合作。

中信信托认为,农村土地信托化流转是一种新型的生产关系,是农村土地制度的一次深入变革,对实现农业的规模化、专业化、集约化经营,增进传统农业向现代农业转型。

据中信信托介绍,安徽帝元现代农业投资有限公司主要为该信托提供专业的技术支持。

除了农民受益,资金信托产品的收益问题也备受关注。

据了解,为了保障资金信托投资人收益问题,信托计划特别拜托了服务商帮助中信信托招商、招租,寻觅合适的愿意参与循环经济产业园的企业,中信信托再帮助企业定制服务。

不过,对具体收益率,中信信托没有泄漏明确的预期。另据了解,农民宅基地流转,未来会是中信信托的一个重点发展方向。

模式是不是可复制有待检验

此前,就已有多地试点“土地信托”,例如初期的“绍兴模式”和后来的“益阳模式”“沙县模式”等,但充当信托“受托人”角色的多为地方政府单独成立的运营机构,并未引入商业信托公司。

中信信托相干负责人表示,该信托产品是不是具有复制性需要时间检验。

邢成认为,目前的土地流转还没有统一的模式安排,大家都在摸索。以信托的法律框架来安排,相应的也会更周密和更顺畅。

事实上,信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,做到权属清晰、权责明确。

事实上,土地流转信托一直遭到业界关注,据《21世纪经济报道》此前消息,北京信托今年也在推动土地流转信托,预计今年流转面积可达3万亩。西部地区一位信托公司人士也表示,最近这块很热,正在研究和学习中。

邢成对《每日经济》表示,以前信托公司业务有很多是和银行同质化竞争,而且一些新的资管方式对信托业务也会有很大冲击。信托公司做土地流转这类业务更能回归信托的本质,也是发挥信托的真实功能和本身强项。

不过,也有信托公司心存疑虑,一名信托公司高层就表示,目前虽然也在对此进行思考,但公司还没有具体推动,主要是担心相干政策变化的影响。

邢成也认为,目前的土地流转还是以地方政府主导的局部的地方流转,如果真的有相应政策出台,这类信托模式可能会遭到宏观层面的影响,不过,相信信托公司肯定也会找到相应的解决方式。

名词解释

土地流转:

广义而言,土地流转包括农村承包土地(耕地)经营权流转和集体建设用地(主要为宅基地)使用权的流转,现有的几种主要情势包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承、代耕等。

土地流转信托:

在不改变农村土地农业用处以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的条件下,农村土地承包人基于对受托人的信任,将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人,由其利用专业规划经营管理或使用,土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。

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